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Assemblé générale 2017

Assemblée générale   Jeudi 10 août 2017

 

Avant propos 

Ce compte rendu détaillé a été communiqué à l’ensemble des propriétaires du lotissement Le Boucq.

Vous trouverez à la fin de ce document un Bulletin d’adhésion.

Merci    

  • Mot du Président

Yves le Gall remercie les 50 personnes présentes (membres de l’ABC, familles et propriétaires venus s’informer,…) et introduit l’Assemblée générale en expliquant ce qui a amené à constituer l’ABC :

 Pour remplacer l’ASAPCE et se donner une structure pour faire respecter notre Cahier des Charges, nous avons transmis les statuts de l’ASL à la Préfecture le 24 août 2016.

Pour pouvoir enregistrer l’ASL, la Préfecture nous réclamait un document signé par les membres acceptant de participer à l’ASL.
Nous avons refusé de tomber dans ce piège, car nous considérons que la signature devant notaire des actes de ventes constitue cet accord.

Nous avons donc porté une requête au TA de Rennes en octobre 2016 pour demander que la Préfecture reconnaisse l’ASL, de la même manière qu’elle avait accepté la modification de l’ASL d’origine en ASA. Mais ceci va prendre des années pour être jugé.

 En attendant et pour défendre notre Cahier des Charges nous avons créé l’A.B.C., association de statut loi 1901 conformément à la proposition de la Préfecture (rappelons que notre Cahier des Charges oblige à adhérer à un syndicat, par contre l’adhésion à une association loi 1901 est basée sur la libre participation).

 Rappel des objets de l’ABC dont les statuts ont été enregistrés par la Préfecture le 23 février 2017 :

        L’ABC a pour objet de re-créer une Association Syndicale Libre regroupant tous les propriétaires du lotissement Leboucq selon ce qui est stipulé dans son Cahier des Charges qui est le texte de référence de l’ABC.

        Dans l’attente de l’inscription de l’Association Syndicale Libre du Cabellou (ASLC), l’ABC permettra notamment aux propriétaires actuels et futurs de respecter et de faire respecter les articles 8 et 10 du Cahier des Charges qui précisent que les acquéreurs s’interdiront tout morcellement de leur terrain en lots d’une superficie inférieure à mille mètres carrés et qu’ils ont obligation de présenter tout projet de construction au Conseil pour validation.

–    L’ABC veillera au respect du Cahier des Charges lors de l’élaboration des Plans locaux d’urbanisme conformément à la Convention du 11 décembre 1968 signée par la Municipalité et les propriétaires qui confirme le caractère définitif du Cahier des Charges

Ainsi nous devons  rappeler à tous les propriétaires (membres ou non de l’ABC), aux notaires et aux élus, qu’ils devront toujours tenir compte de notre Cahier des Charges. La défense du Cahier des Charges pouvant être portée par l’ABC mais aussi par tout propriétaire.

Les attaques contre l’ASAPCE qui ont mené à sa dissolution ne font que renforcer notre détermination à défendre le respect du Cahier des Charges.

Les projets importants qui voient le jour au Cabellou nous obligent à la plus grande vigilance.

Merci à ceux qui participent aux travaux du Bureau de l’Association

Merci pour votre soutien.

Yves Le Gall

 

Rappel de l’Ordre du jour :

  • Mot d’accueil du Président
  • Présentation du Bureau de l’ABC
  • Exposé sur les conséquences de la loi Alur pour l’urbanisme
  • Rapport moral et d’activités.
  • Rapport financier 
  • Election des nouveaux Membres
  • Délégation de pouvoir au Bureau
  • Divers

 

  • Présentation du Bureau de l’ABC

Mmes Brigitte Quéré, Agnès Guillet, Sylvie Benoit,

Mrs. Jean Gloaguen, Michel Lafouasse, Claude Carnot, Yves Le Gall.

L’attribution des postes s’est effectuée lors de l’AG constitutive le 10 février 2017. Ce bureau marque significativement la continuité avec le bureau de l’Asapce puis celui de l’ASL.

Ce bureau constitué dans le but de créer l’Association loi 1901 A.B.C. a décidé de démissionner et de se représenter devant vous pour recevoir votre accord.

  

Exposé sur les conséquences de la loi Alur pour l’urbanisme

Objectifs de la loi ALUR  (pour ce qui nous concerne):

·        Favoriser la mixité sociale, éviter l’étalement urbain,

·        Contribuer à la qualité architecturale et paysagère,

·        Permettre la densification.

…………..

Conséquences pour le PLU.

Pour pouvoir densifier, la loi Alur interdit toute référence à des surfaces minimales pour les PLU.

La Mairie de Concarneau, que nous avons rencontrée à plusieurs reprises est ainsi contrainte de réviser son PLU.

En conséquence, l’extrait du PLU de 2007, article Uc.5, semble ne plus être applicable :

« …. Dans le secteur Uca.1 et compte tenu de l’intérêt paysager du Cabellou , la constructibilité d’un terrain ne sera admise que si ce terrain a une superficie égale ou supérieure à 1000 m2.

Toutefois, cette règle n’est pas applicable dans le cas où, à la date d’approbation du PLU, le terrain aurait une surface inférieure à 1000 m2. »

Certains propriétaires, certains notaires et certaines agences immobilières ont imaginé la fin du Cahier des charges et donc la possibilité de ne plus tenir compte de nos avis.

Or, les mois passent depuis la promulgation de la loi Alur et des problèmes sérieux voient le jour. Ainsi se crée une jurisprudence importante que nous devons rappeler. Par exemple, dans une affaire de construction contraire à un Cahier des Charges et cependant approuvée par un permis de construire, la Cour de Cassation  a confirmé la démolition d’une construction qui ne respectait pas le CdC (3eme chambre en date du 21 janvier 2016 pourvoi 15-10566).

Comme indiqué dans le Monde du 3-11-2017 par Mme Aurélie Blondel : « Toutes les stipulations » de tous les cahiers des charges « engagent les colotis entre eux », même en présence d’un PLU, dit sans ambiguïté la Cour de cassation ».

La Cour de Cassation a jugé en effet que les clauses du Cahier des Charges sont des conventions de droit privé et n’instituent donc pas des règles d’urbanisme. Elles échappent ainsi à la caducité des règles d’urbanisme énoncée dans la loi ALUR.

Notre Cahier des Charges reste donc applicable malgré la loi Alur et le PLU.

Une Convention avait été passée avec la Mairie

Si la Municipalité a pu être tentée de considérer caduc le CdC, nous lui avons rappelé l’existence de la Convention signée en 1968 lors du transfert des parties communes à la ville : la Mairie y affirmait le caractère définitif du Cahier des Charges.

Très important :

Nous devons rappeler qu’en application du Cahier des Charges, si des propriétaires morcellent leurs terrains en parcelles inférieures à 1000m2 pour être vendues (en contradiction avec leur engagement de respecter le Cahier des Charges), nous refuserons les projets de constructions sur ces terrains en application des articles suivants :

ARTICLE HUITIEME
Revente partielleLes acquéreurs s’interdiront tout morcellement de leur terrain en lots d’une superficie inférieure à 1000 m2, et ils devront imposer cette clause à leurs futurs acquéreurs.

Nous exigerons également que nous soient présentés les projets pour avis :

ARTICLE DIXIEMEConstruction
Afin de respecter une harmonie générale de façade et d’alignement, ainsi que les droits réciproques de chacun à la vue, aucune construction, même secondaire, ne pourra être édifiée sans que le plan en soit préalablement soumis à l’approbation du syndicat.

Mentionnons pour rappel cet extrait du CdC :

ARTICLE ONZIEME

[…] Les acquéreurs s’engagent formellement à se soumettre à toute décision du syndicat.

Un notaire nous avait contactés il y a 2 ans au sujet de la supposée caducité des règles d’urbanismes inscrites dans notre Cahier des Charges suite à la loi ALUR.

Notre réponse avait été nette, mais il faut reconnaître qu’à cette époque nous ne pouvions nous appuyer que sur des interprétations.

Nous avons demandé à le rencontrer mercredi 16 août 2017 pour faire état de nos convictions et de nos attentes compte tenu des décisions prises par la Cour de cassation.

  • Activités .

15-10-2016 Dépôt du recours au TA de Rennes (dossier avec 25 pièces jointes). La Préfecture avait 3 mois pour réagir. Rien à ce jour.

10-02-2017 Assemblée générale constitutive de l’ABC.

11-02-2017 Dépôt des pièces (Statuts, etc.)

23-02-2017 Déclaration enregistrée par la Préfecture.

11-03-2017 parution au JO. Communiqué adressé à tous les propriétaires les informant de la création de l’ABC.

14-03-2017 Annonce faite au Maire de la Création de l’ABC

26-05-2017 Lettre recommandée avec AR au Maire pour recours gracieux sur permis accordé à un colotis

8-06-2017 Lettre recommandée avec AR à ce colotis l’informant de notre démarche auprès de la Mairie.

30-06-2017 Rencontre de François Guillou (service urbanisme) afin de consulter le permis de construire d’un coloti.

10-07-2017 Lettre recommandée avec AR à la Préfecture pour un contrôle de légalité sur le permis de construire de ce coloti (qui fait référence à un article du PLU qui n’existe plus).

18-07-2017 Rencontre avec M. Marc Bigot, adjoint chargé de l’urbanisme. L’objectif était d’exprimer nos craintes au regard de projets immobiliers et de rappeler la permanence du Cahier des Charges

7-08-2017 Lettres recommandées avec AR transmises à la Fondation d’Auteuil et à un coloti pour qu’ils respectent le Cahier des Charges en nous présentant leurs projets de construction.

Éclaircissements

Des nombreuses questions/réponses de l’assemblée, nous avons retenu ces éléments :

les clauses du Cahier des Charges sont de droit privé. Si des actions en justice devaient être menées, ce serait devant le tribunal de Grande Instance à Quimper. Elles devraient être introduites par un avocat.

en attente de sa révision (3 ans nous a-t-on dit), nous ne sommes plus protégés par l’article du PLU qui nous concernait, et sommes donc en première ligne pour accepter ou refuser les projets de constructions.

nous devons nous préparer à faire des propositions lors de la révision du PLU, par exemple quel coefficient d’emprise au sol (CES) serait apte à la sauvegarde du caractère paysager du Cabellou, ou bien quel coefficient biotope (qui mesure le degré d’artificialisation du terrain) faudrait-il instaurer. Penser à la sauvegarde des arbres, à implanter des haies, etc. Mais, avant tout, il faudra que la Mairie écrive ce qu’elle souhaite dans l’avenir pour le Cabellou, soit maintenir un quartier pavillonnaire et sauvegarder le caractère paysager, soit permettre une urbanisation totale. Les règles d’urbanisme devront permettre d’atteindre cet objectif.

 lors de la rencontre avec le Maire début janvier, nous avons suggéré d’instaurer une cellule d’étude des conséquences de la loi Alur en mairie, et proposé d’y participer.                                                                   

Nous avons demandé à M. Marc Bigot, adjoint chargé de l’urbanisme, un moratoire sur les obtentions de permis en attendant que les règles du nouveau PLU soient connues. Ceci a été refusé, au prétexte qu’il serait impossible de retarder les procédures d’attributions.

Ancienne colonie St Georges

 En allant vers le Fort, la partie droite a été vendue par la Fondation d’Auteuil. Nous ne sommes pas intervenus car elle se situe hors du périmètre du lotissement Le Boucq.

Par contre, nous sommes concernés par la partie gauche où se trouvent les dortoirs. Nous avons eu connaissance qu’une demande de permis de construire est en cours d’instruction par la municipalité. Elle consiste en deux bâtiments qui permettraient 26 logements.

Il y a eu un autre projet (construction de 7 villas) que le vendeur n’a pas retenu.

Il est suggéré au Bureau d’écrire à l’éventuel acquéreur pour attirer son attention sur le Cahier des Charges.

Rappel important : dans le passé, quelque notaires ont vendu au Cabellou sans faire état du Cahier des Charges. Si d’autres peuvent être tentés également, ils doivent savoir qu’ils prennent un risque financier important. En effet, un Notaire a déjà été condamné lourdement par le TGI de Quimper pour avoir oublié de porter l’existence de notre Cahier des Charges sur l’acte de vente.

 

Vote à main levée   Approuvez-vous le rapport d’activité ?                 OUI à l’unanimité

  •  Rapport financier 

 Le trésorier Claude Carnot présente l’état des comptes :

Cotisations       1180,00 €    56X20 + 2X30 + 15 = 1195,00 (certains membres ont versé un supplément de cotisations)

Dépenses                           258,17 €

Bilan au 10-08-2017         936,83 € 

Vote à main levée   Approuvez-vous le rapport financier ? Quitus au Bureau OUI à l’unanimité

  • Election des nouveaux Membres

 Nous n’avons reçu aucune candidature nouvelle pour rejoindre le Bureau.

 L’ensemble des membres du Bureau démissionnaire a accepté de se représenter.

 Votes à bulletin secret – une liste est remise avec la possibilité de rayer des noms.        

Approuvez-vous la liste ?      Les sept membres du Bureau sont reconduits à l’unanimité             

 

  • Délégation de pouvoir au Bureau

Vote à main levée        Donnez-vous pouvoir au bureau ?                    OUI à l’unanimité      

  • Divers.

Cotisations

Après discussion, un accord se fait pour que la cotisation 2018 soit de 30 euros (mais des participations volontairement plus importantes seraient un bon signe de la volonté de sauvegarder le caractère de la presqu’île).

La cotisation 2018 devra être versée au plus tard fin décembre 2017, sachant que l’exercice comptable sera annuel.

Ordures ménagères

Un participant s’interroge sur le ramassage des ordures ménagères, car de nombreuses personnes qui viennent passer un séjour au Cabellou repartent souvent soit le samedi soit le dimanche. Les poubelles sont mises sur la voirie, mais ne sont ramassées que le jeudi. Cela pose un problème d’hygiène publique, l’odeur qui se dégage pouvant être pestilentielle.

Peut-on placer des bacs collectifs pour éviter cette situation. Une proposition avait été faite pour que ce ramassage soit réalisé le lundi.

Cette question a fait l’unanimité.

Le compte rendu de l’AG sera transmis à l’ensemble des propriétaires du lotissement.

Un verre de l’amitié nous réunit au soleil devant l’Abri du Marin

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Bulletin d’adhésion  pour l’année 2018

Si vous souhaitez rejoindre l’ABC ou renouveler votre adhésion envoyez votre chèque à :

Association Bienvenue au Cabellou

3, impasse des Filets Bleus  29900 Concarneau

 

Montant de la cotisation 30 € (minimum)

 

Nom :   ………………………………………………………   Prénom :   …………………………………………………………

 

Adresse au Cabellou :…………………………………………………………………………..

 

Adresse postale pour recevoir nos courriers : ……………………………………………………………………………………..

 

Adresse mail :  …………………………………………………..

 

Signature et date

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